Fastighetsmarknaden inledde året starkt och transaktionsvolymen första halvåret översteg motsvarande period föregående år, men den positiva utvecklingen bröts under sommaren med en inbromsning under andra halvan av 2011. Inbromsningen var en följd av den förnyade finansiella turbulensen och som senare även gett upphov till osäkerhet kring utsikterna för den svenska ekonomin.
Intresset för fastigheter har varit starkt trots att vi har noterat en tydlig inbromsning mot slutet av året. Transaktionsvolymen för 2011 på den svenska fastighetsmarknaden uppgick till ca 96 miljarder, vilket är en minskning med 17 % jämfört med föregående år. Konkurs- och tvångsförsäljningar, som i ett internationellt perspektiv är på en låg nivå, uppgick till ca tolv miljarder, vilket motsvarar strax över 12 % av transaktionsvolymen. Jämfört med föregående år så är detta en ökning med ca 2 miljarder då andelen uppgick till ca 8 %.
Omsättningen det första halvåret 2011 var högre jämfört motsvarande period föregående år, men den finansiella turbulensen som startade under sommaren medförde ett mer försiktigt agerande under den senare delen av året, vilket ytterligare späddes på av osäkerheterna kring den framtida utvecklingen för den svenska ekonomin. Det fjärde kvartalet, som normalt är det starkaste med god marginal, uppvisade endast en transaktionsvolym som låg i linje med föregående kvartal.
Intresset från de internationella investerarna har varit fortsatt starkt under året, inte minst pådrivet av att Sverige ser attraktivt i många perspektiv, men uppfattas i många fall som relativt dyrt. Trots det starka intresset så förvärvade de internationella köparna fastigheter för strax under 15 miljarder, vilket var något högre än föregående år med en ökning om ca 9 %. I många affärer har de internationella köparna slagits ut av inhemska aktörer, vars betalningsvilja har varit högre. Ett undantag är handelsfastigheter där de internationella aktörerna representerade mer än en tredjedel av köparna.
Trots att de internationella köparna har ökat sin aktivitet något under året så representerar man fortfarande en betydande del av säljarna, vilket har lett till att de inhemska aktörerna är nettoköpare för tredje året i rad. Totalt sett har de internationella aktörerna inklusive de nordiska sålt fastigheter för strax över 35 miljarder under året, vilket var i det närmaste identiskt med föregående års utfall.
En klart bidragande faktor till höstens inbromsning är att den finansiella turbulensen har spritt sig till banksystemet, vilket innebär att det har varit svårt att finna finansiering till fastighetsinvesteringar. Under det senaste halvåret har bankernas krav blivit allt högre, med höga krav på dels den underliggande tillgången (hyresgäst, löptid, fastighetstyp, moderitet etc) och dels med högre krav på marginaler, lägre belåningsgrader. Vidare hade ett antal banker utlåningsstopp mot slutet av året. Trots det svårare affärsklimatet så är andelen portföljaffärer, både mätt på antal och i volym, betydande vilket är stor skillnad mot exempelvis 2009.
En betydande skillnad jämfört med föregående år är att andelen transaktioner avseende bostadsfastigheter har minskat väsentligt, vilket till stor del kan förklaras av att ombildningarna till BRF har minskat betydligt under året. Intresset för bostadsfastigheter är dock fortsatt mycket starkt, inte minst från de svenska institutionerna.
Ett annat segment där en stor förändring har skett är handelsfastigheter, vars andel av den totala transaktionsvolymen har varierat mellan 8 – 10 % de senaste tre åren för att 2011 representera 20 % av volymen. Totalt sett omsattes handelsfastigheter för ca 19 miljarder under året, där köpcentrum svarade för två tredjedelar av denna volym.
Vår bedömning är att fastighetsmarknaden 2012 kommer fortsätta att domineras av ett försiktigt agerande med fortsatt fokus på att minimera risker där moderna fastigheter med stabila kassaflöden kommer att vara mycket fortsatt eftertraktade. Bankernas agerande kommer sannolikt att vara relativt defensivt återigen med ett fokus på att minimera riskerna. Under förutsättning att den svenska ekonomin inte faller ned i recession så gör vi bedömningen att fastighetsmarknaden kommer vara relativt stabil och även nästa år domineras av inhemska investerare.
Vilka trender kan komma att gälla under 2012?
- Relativt stabil transaktionsmarknad i linje med fjolåret
- Ett fortsatt fokus på fastigheter med låg risk, som exempelvis bostäder och samhällsfastigheter.
- Betalningsviljan för attraktiva objekt är hög och avkastningskraven bedöms förbli relativt stabila
- Fortsatt stor skillnad i prissättning mellan ”prime” och sekundära objekt
- Finansiering kommer sannolikt att vara en utmaning, inte minst för fastigheter som är behäftade med olika typer av problem såsom vakanser, tekniska brister etc.
- Tvångsförsäljningar och konkurser kommer sannolikt utgöra en mindre del transaktionsvolymen, trots att 2012 är ett år då stora lånevolymer skall refinansieras.
Sammantaget så är osäkerheterna stora inför 2012 främst på grund av makroekonomiska omvärldsfaktorer. Sverige är en liten exportberoende nation, vilket innebär att svängningar i omvärlden kan ge stora effekter på vår ekonomi. I dagsläget indikerar konsensusprognosen att den svenska ekonomin försvagas kraftigt under 2012 men inte kommer gå in i en ny recession.
Källa: Savills Sweden AB.
